روشهاي نوين اجرا درپاسخگوئي به مسكن مورد نياز اقشار مختلف جامعه سه محور اصلي توليد انبوه،مقاوم سازي، سرعت و ارزاني در ساخت و ساز ضرورت مي يابد. دستيابي به اين مهم بابهره گيري از فناوريهاي نوين در ساخت مسكن امكان پذير ميشود. لذا از سالها قبل بخصوص در دهه گذشته سازندگان مسكن به استفاده از مصالح و روشهاي نوين ساخت رو آوردند. بدين جهت داشتن معيارهاي فني استفاده صحيح از روشهاي شناخته شده براي مهندسين طراح و ناظرين ساخت ضرورت يافت. در اين راستا عناوين همايشهاي سالانه سياستهاي توسعه مسكن كه توسط وزارت مسكن وشهرسازي به اجرا در مي آمد به سمت فناوري نيز گرايش يافت. بدين لحاظ در مهرماه سال 1379 هفتمين همايش سياستهاي توسعه مسكن با عنوان «فناوري در صنعت ساختمان و مسكن» برگزار شد كه اهم نتايج حاصل از آن مشتمل بر جمع آوري اطلاعات مصالح ساختماني و فناوري در صنعت ساختمان و مسكن، پشتيباني از اشخاصي كه در اين زمينه داراي ابداعات و ابتكارات نوين هستند،‌كاربردي كردن روشهاي جديد توليد صنعتي ساختمان، شناساندن و بهره گيري جامعه مهندسي از روشهاي نوين ساخت، ارتقاء كيفيت توليد مصالح سازه اي، سبك سازي و مقاوم سازي، حفظ محيط زيست، كاهش هزينه هاي توليد، بهينه سازي مصرف انرژي در ساختمان در بيانيه هيات علمي مربوط آمد و در ابعاد وسيعي توسط سازمان ملي زمين و مسكن پيگيري گرديد.   در سال هاي اخير، تقاضا براي سكونت در مجتمع هاي مسكوني بزرگ افزايش يافته است، سرعت اين افزايش، بسته به اندازه شهر و نرخ رشد جمعيت آن متفاوت است. در شهرهاي كوچك و متوسط ، اغلب مجتمعهاي مسكوني در اطراف شهرها، استقرار يافته اند. اين مجموعه ها كه اغلب براساس ضوابط و مطالعات طرحهاي آماده سازي طراحي شده اند، تعداد زيادي واحد مسكوني را شامل مي شود كه در قالب تعدادي بلوك ساختماني 3 تا 5 طبقه، برروي يك قطعه زمين بزرگ (بارعايت فواصل معيني از يكديگر) احداث شده اند. در اين اراضي، عليرغم وجود مجتمعهاي مسكوني، ساختمانها كم ارتفاع مي باشند و اقتصاد زمين، احداث بناي بلندمرتبه را توجيه نمي كند. درمقابل در شهرهاي بزرگ، لفظ مجتمع مسكوني، ساختمانهاي بلند و پر واحد را در ذهن تداعي ميكند و ارزش بالاي زمين، احداث بناي كوتاه وكم طبقه را غير اقتصادي و بدون صرفه ساخته است. توان اقتصادي خانوار، فرهنگ، مديريت ساخت و مديريت بهره برداري، نقش موثري در تشويق خانوارها به سكونت در مجتمع هاي مسكوني دارد. سهم گروههاي مختلف درآمدي و اقشار مختلف اجتماعي در استفاده از مجتمعهاي مسكوني يكسان نيست. در حالي كه در شهرهاي بزرگ 10 درصد ساكنين اين مجتمع ها را خانوارهاي مرفه تشكيل ميدهند. در شهرهاي كوچك و متوسط ، هيچ خانوار مرفهي در آپارتمان زندگي نمي كند. البته ناگفته نماند كه در اين شهرها هيچ خانوار كم درآمدي هم در مجتمع مسكوني زندگي نمي كند. اين خانوارها سكونت در مسكن تك واحدي كوچك حاشيه يا مناطق ارزان شهر را برگزيده اند. سكونت در مجتمعهاي مسكوني خاص گروههاي ميان درآمدي است كه در شهرهاي مختلف داراي شدت و ضعف است. آپارتمان نشيني در كشور، يكباره ايجاد نشده، بلكه نياز به مسكن و محدوديت اراضي، شهرها و شهروندان را ناگزير از طي اين مسير نموده و به قاموس همسايگي، عبارت فرهنگ آپارتمان نشيني و مديريت آپارتمان و ... را نيز افزوده است. مشكلات آپارتمان نشيني و اختلافات ميان همسايگان معلول عوامل مختلف و متعددي است. عدم توافق ساكنين در نحوه استفاده از مشاعات، وجود سلايق، فرهنگها و اختلافات محسوس اجتماعي ميان ساكنين، عدم وجود ضوابط و مقررات مدون براي طراحي، ساخت و بهره برداري از اين مجتمعها،‌ عدم توجه ساكنين به رعايت حقوق همسايگان و عدم الزام ايشان به جبران خسارات احتمالي كه مسبب آن هستند، از جمله عواملي است كه سكونت در اين مجتمعها را مشكل ساخته است. به طور كلي عناصر عمده زير در ميزان اختلافات و يا توافقات ميان ساكنين يك مجتمع نقش دارند كه توجه به آنها مي تواند راهنماي طراحان و مديران مجتمعها (در طول دوره بهره برداري) قرار گيرد : 1-      سابقه مدني استفاده كننده و شهر محل استقرار مجتمع ازهمين نظر. 2-      گروه درآمدي مصرف كننده ها 3-      تعداد واحد مورد استفاده 4-      حضور و يا عدم حضور مصرف كننده به هنگام طراحي و ساخت 5-      در شرايط عدم شناخت ساكن آتي و يا تغييرات زياد آنها 6-      واحدهاي استيجاري بسيار كوچك دوره گذار خانوار كه به وسيله بخش عمومي احداث ميشود. 7-      ويژگيهاي عمومي منطقه مورد استقرار ازنظر موقعيت در شهر يا ارتباط با شهر و دسترسي به خدمات و تسهيلات عمومي منطقه. مشكلات و مسائلي كه در طول روند بهره برداري از مجموعه هاي مسكوني براي ساكنين پيش مي آيد، فارغ از نقصان مديريت، ضوابط و قوانين نافذ و مدون و ديگر عواملي از اين دست، به شكل ريشه اي تر به عللي بازميگردد كه گاه در مرحله طراحي، ساخت و اجراي بنا قابل پيشگيري بوده و چه بسا رفع كامل آنها مقدور باشد. لذا جلب توجه و الزام طراحان و سازندگان به رعايت خصوصيات كيفي و بعضا“ كمي استعدادهاي فضايي مشاعات، عناصر و فضاهايي كه فراتر از حيطه خصوصي هر واحد، برحسن همجواري و همسايگي واحدها تاثير مي گذارند، مي تواند بسيار موثر باشد، كه در اين مطالعات آنها را مورد توجه قرار داده ايم و نتايج آن را به عنوان راهنماي طراحان و سازندگان به تفكيك انواع مجتمعهاي مسكوني (به لحاظ درآمد ساكنين و تعداد واحدها) ارائه نموده ايم. در پي دستيابي به هدف فوق با ارائه تعريفي از فضاهائي كه موجب همگرايي و يا واگرائي ميشوند، دسته فضاها و عناصر را در قالب دو دسته كلي به بحث خواهيم گذارد. 1-      فضاهائي كه كاركرد اصلي آنها، به گونه اي است كه ممكن است موجب واگرائي و تشتت بين ساكنين شوند و كاركرد اصلي آنها، در جهت استقلال بخشيدن به واحدها بوده و يا مرتبتهاي فضائي گذار از عرصه عمومي به خصوصي را تعريف و تسهيل مي كنند و همچنين عناصري كه داتا“ تفكيكشان براي هر واحد الزام آور ميباشد. 2-      فضاهائي موجب همگرايي هستند كه در جهت همسوكردن روابط واحدها و افزايش حسن همجواري ساكنين واحدهاي همسايه موثر بوده و يا داتا“ عناصر و فعاليتهايي را در خود جاي ميدهند كه مشاركت ساكنين را در بهره برداري از آن الزام آور مي نمايد. بارشد سريع جمعيت شهري و روند روبه رشد نياز مسكن، ضرورت استفاده بهينه از زمين و بكارگيري فن آوريهاي نوين، انبوه سازي و مجتمع سازي در شهرهاي بزرگ و متوسط را رواج داده و بخش عظيمي از نياز به مسكن در شهرها ازطريق احداث مجتمعهاي مسكوني تامين ميگردد. ضرورت و اهميت ويژه اي كه مديريت بهره برداري از اين مجتمعها دارد، پيوسته يكي از محورهاي اساسي همايشهاي سالانه «سياستهاي توسعه مسكن در ايران»، موضوع مديريت بهره برداري و نگهداشت مجموعه هاي مسكوني بوده است. با بررسي مجموعه مقالات همايش هاي فوق الذكر در سالهاي 1373 لغايت 1376 و سال 1380 كه جمعا“ شامل 315 مقاله ميباشد. متاسفانه هيچگونه مقاله اي با موضوع مديريت بهره برداري مجموعه هاي مسكوني ارائه نگرديده، فقط تعداد معدودي از مقالات (حدود 10 مقاله) آنهم در رابطه با فرهنگ آپارتمان نشيني در مجموعه مقالات ياد شده مطرح شده است. براين اساس نگارنده تصميم به انجام تحقيق و ارائه مقاله در اين محور و با عنوان :‌«قانون تملك آپارتمانها و مديريت بهره برداري از مجموعه هاي مسكوني» گرفته و در بدو امر مباني قانوني مديريت بهره برداري مجموعه هاي مسكوني را مورد بررسي قرار داده است. اولين قانون در سال 1344 با عنوان «قانون تملك آپارتمانها» و در سال 1347 آئين نامه اجرائي اين قانون به تصويب رسيده و در سالهاي 53 ، 58 ، 59، 71 ، 75 و 76 اصلاحاتي در آنها صورت گرفته است. مواد مختلفي از اين قانون و آئين نامه اجرائي آن وظايفي را بعهده وزارت مسكن وشهرسازي گذاشته است كه جملگي از نوع تصدي بوده و به همين دليل تاكنون به درستي اجرا نگرديده است. ازطرفي به منظور رهاسازي دولت از تصدي هاي غير ضرور، رديف 5 بند ب ماده 1 قانون برنامه سوم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران،‌ شناسائي و واگذاري وظايف، امور، فعاليتهاي قابل واگذاري دستگاههاي دولتي به شهرداريها و بخش غير دولتي، تصريح گرديده است. باتوجه به ضرورت وجود انسجام و هدايت و راهبري مديريتهاي مجموعه هاي مسكوني و مشاركت و همكاري هرچه بيشتر شهروندان ساكن  با مديريتهاي مجموعه هاي مسكوني و مديريت شهري، بهترين جايگزين وزارت مسكن و شهرسازي جهت اجراي قانون ياد شده، شهرداريها مي باشند. بنابراين در مقاله تقديمي، پيشنهاد اصلاح قانون تملك آپارتمانها و چگونگي اجراي آن توسط شهرداريها بعنوان مديريت شهري و جايگاه مديريت مجموعه هاي مسكوني ارائه ميگردد. دراين مقاله،‌ نتايج تحقيقي كه نگارنده پيرامون رعايت يا عدم رعايت قانون يادشده و نحوه مديريت بهره برداري تعدادي از مجموعه هاي مسكوني انجام ميدهد ارائه و پيشنهادات نيز مبتني بر نتايج حاصل از تحقيق فوق الذكر خواهد بود. نقد سياستهاي توليد و تامين مسكن با تاكيد بر اهميت و نقش عوامل توليد، درسه شكل زير امكان پذير ميباشد : الف-  بررسي و تحليل سياستهاي توليد مسكن در قالب بررسي عوامل توليد. ب – بررسي و تحليل عوامل غيرساختماني موثر در توليد مسكن. ج – بررسي و تحليل سياستهاي تامين مسكن در ايران. درتحليل سياستهاي توليد مسكن – مورد بند الف – ابتدا ضمن معرفي عوامل توليد، كوشش خواهد شد؛ روابط و تاثيرات متقابل اينگونه عوامل در محدوديتها و يا مزيتها در توليد مسكن بررسي گردد.